新世界發展的興衰給中小企的啟示
- 端木站長
- 9月26日
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已更新：9月29日
盛極而衰不是偶然，穩健、專注、靈活才是企業長青的關鍵方程式
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| 從地產巨擘到財困求生
香港地產業正面臨前所未有的挑戰，而有香港四大地產商之一的新世界發展（0017）更每隔一段短時間便登上經濟版的頭條。大家不禁好奇，這家幾乎曾涉足香港不同領域的企業龍頭為何會從巔峰跌落至幾乎無法自拔的境地。它的故事猶如一部扣人心弦的電視連續劇，包含了白手興家風雲際會以及盛極而衰等多重情節。深入了解其歷史，或許能讓我們在創業路上少走一些彎路。
第一桶金：珠寶生意的華麗轉身
新世界發展的創辦人是鄭裕彤先生，人稱「彤叔」。年輕時在澳門一家金舖當學徒，憑著聰明和勤奮，迅速嶄露頭角。後來，他接手了這家金舖，並將其發展成為家喻戶曉的周大福珠寶金行，這段創業經歷讓他賺得第一桶金。
1967年，香港發生六七暴動，市民對香港的前景擔憂，導致樓市暴跌。正當大家憂心忡忡，紛紛賣樓移民之際，鄭裕彤卻對香港樓市的前景充滿信心。在地產低潮期間，他與好友楊志雲、冼為堅等人共同創立了新世界發展有限公司，並於1972年在香港上市。當時，公司法定股本為7.5億港元，實收股本6.74億港元。事實證明，鄭裕彤眼光獨到，70 年代香港經濟起飛，地產市場蓬勃發展，部分地區的樓價於短短幾年間飊升十倍，印證了彤叔的預測。
發跡之路：敢於創新，大膽擴張
新世界發展成立之初，香港地產市場已經有不少老牌地產商。面對激烈的競爭，彤叔以「人無我有，人有我優」的精神，勇於創新，率先引入「綜合發展」概念，即住宅、商業與娛樂設施整合為一體。當時，香港的住宅項目大多是單一的住宅樓宇，缺乏配套設施。新世界發展首創「綜合發展」模式，將住宅、商場、酒店和寫字樓等不同功能的物業結合，打造一個完整的社區。這種創新模式迅速獲得市場的歡迎。
當時，新世界發展的標誌性地產項目，無疑是位於尖東海旁的新世界中心。1971年，新世界發展以1.31億港元的高價，向英資太古洋行購得尖東沿海的「藍煙囪」貨倉舊址。港府希望新世界能在該地段興建一座世界一流的建築物，並陸續將鄰近土地批予新世界發展。這座後來被命名為「新世界中心」的首期工程包括一幢14層高的寫字樓、5層商場及擁有800多間客房的新世界酒店，於1978年完成。第二期工程則包括一幢擁有700多個單位的豪宅及650間客房的著名麗晶酒店。整個項目將尖東打造成一個時尚的綜合商業住宅區，也為新世界發展樹立了良好的品牌形象。
高峰時期：多元發展，遍地開花
進入80年代，香港經濟迎來黃金時代，新世界發展也迎來了輝煌的高峰。除了地產業務外，新世界發展還積極拓展酒店、基建、電訊、保險等多元化業務。值得一提的是，地利亞修女紀念學校的辦學團體亦屬於新世界發展。
在酒店業方面，新世界發展擁有多家五星級酒店，包括香港君悅酒店和香港萬麗海景酒店等。
在基建方面，新世界發展參與了香港多項大型基建項目的建設，如香港會議展覽中心和香港海底隧道等，這些項目不僅提升了香港的城市形象，也為新世界發展帶來了可觀的回報。
此外，新世界發展還積極開拓中國內地市場。80年代末，新世界發展開始在內地投資地產、酒店和基建等項目，憑藉在香港積累的經驗和實力，迅速在內地市場站穩了腳跟。
由盛轉衰：擴張過度，決策失誤
然而，盛極必衰，這是商業世界的規律。進入21世紀後，新世界發展開始面臨多重挑戰：
擴張過度：在高峰期，新世界發展的業務遍布香港、中國內地及東南亞。大量投資內地城市更新和商業項目，如深圳和廣州的多個大型改造項目，導致資金鏈緊張，難以應對市場變化。
決策失誤：新世界發展在投資決策上出現了一些失誤，尤其是在電訊業務上的投資未能取得預期回報。
管理問題：新世界發展的管理層變動頻繁，鄭志剛2020年出任行政總裁，但在2024年辭任，並由馬紹祥接任，兩個月後馬又辭任，改由黃少媚接任。這樣的頻繁變動，無疑會影響團隊士氣，且外界對黃少媚是否為過渡人選，等待合適的家族繼任人接任充滿疑慮。
市場環境惡化：香港經歷社會運動、疫情封城、內地經濟放緩、人口增長停滯、資金外流、高利率環境，令房地產不再是「穩賺不賠」的神話。
近年危機：接連挫敗，賣產減債
經歷多次挫敗後，2024年新世界發展財報顯示集團首次出現近200億港元的年度虧損，這是自1970年成立以來的首次年度虧損。
截至2024年底，新世界的債務與股東權益比高達95%，遠超同行。集團綜合債務淨額約1,246.3億港元，有息負債則累積至1,465億港元。2025年5月，新世界更宣布延遲支付4筆永續債利息。
為了減低負債，新世界推出「七招減債」策略，包括積極推進香港及內地物業銷售項目；積極出售非核心資產及業務；釋放農地價值；提高租務回報；精簡成本；暫停派息，以及與銀行積極商討再融資安排。
在出售資產方面，新世界先後出售愉景新城商場、啟德體育園75%權益及數個工廈項目，甚至傳出會把總投資200億港元的11 Skies出售套現。
在融資方面，2025年初，新世界發展已成功再融資約178億港幣貸款，最近又再度完成882億港元再融資。這次再融資有助於暫時減輕短期償債壓力。
對香港中小企的教訓
新世界發展的故事，不僅是香港地產行業的縮影，也為中小企老闆們提供了寶貴的反思與教訓：
穩健財務，切忌過度槓桿：新世界雖靠高負債快速擴張，但風險也隨之放大。中小企應量入為出，保持良好的現金流和負債比率，避免資金鏈斷裂的危機。
專注核心，勿盲目多元擴張：新世界嘗試跨足藝術等多個領域，但因缺乏專業和資源而導致分散。中小企資源有限，更應專注於核心競爭力，穩打穩紮。
靈活應變，及時調整策略：市場瞬息萬變，疫情、政治等不可控因素可能影響經營。新世界發展因應環境變化較慢，導致損失加劇。中小企應密切觀察市場動態，快速調整。
重視人才與傳承規劃：不論大企業還是中小企，華人企業都要面臨家族傳承的問題，中小企更應提早規劃接班人，確保企業可持續發展。
結語
新世界發展的起起落落，是一堂活生生的商業課。它從珠寶金行起家，成為香港地產巨擘，卻也因為擴張過快、決策失誤和市場變化而陷入債務泥沼。新世界的困境某程度上反映香港地產模式的挑戰 — 依賴囤地、高負債及政策紅利的時代或許已經過去。中小企若想實現長遠發展，不妨學會「輕資產」的思維：靈活、穩健、緊貼市場變化。
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